El kit Gablok, con sus bloques de madera aislados que se encajan entre sí, presenta un precio atractivo sobre el papel. Sin embargo, el presupuesto real de una casa Gablok en Francia supera con creces el coste del kit entregado en la obra. Cimentación, cumplimiento de la normativa RE2020, seguro de daños estructurales y acabados: estas partidas, que rara vez se detallan en las estimaciones comerciales, representan una parte significativa del presupuesto total.
Estudio geotécnico y cimentación: una partida que no cubre el kit
El precio de un kit Gablok empieza a contar cuando los bloques llegan a una losa o a un forjado sanitario ya construido. Todo lo anterior corre por cuenta del promotor, y el importe varía considerablemente según la parcela.
En zonas con una exposición media o alta al fenómeno de retracción e hinchamiento de las arcillas, el vendedor del terreno debe proporcionar un estudio geotécnico preliminar. A continuación, el promotor debe adaptar el diseño de la cimentación a las características del suelo. En un terreno arcilloso, esto puede implicar cimentaciones más profundas, vigas de atado reforzadas o un forjado sanitario ventilado, con los sobrecostes correspondientes, que el configurador de Gablok no tiene en cuenta.
Recomendamos realizar un estudio del suelo antes incluso de comparar presupuestos de kits. Un terreno estable en una zona sin arcillas permite construir una losa sencilla.
Un terreno clasificado como de riesgo alto puede encarecer notablemente la cimentación, hasta el punto de poner en duda la rentabilidad del proyecto en esa parcela concreta. Para entender mejor las variables que influyen en la construcción de una casa Gablok en Francia, hay que comparar el precio del kit con el coste real del terreno preparado.
Presupuesto RE2020: incluir certificados y controles en el cálculo
Toda vivienda de nueva construcción en Francia está sujeta a la normativa RE2020. El kit Gablok, pese a sus prestaciones térmicas gracias al aislamiento de EPS integrado en cada bloque, no exime de ninguna obligación reglamentaria.
El proceso requiere dos certificados:
- Un certificado RE2020 al presentar la solicitud de licencia de obras, basado en un estudio térmico y medioambiental realizado por una consultora especializada.
- Un certificado al finalizar las obras, emitido por un profesional autorizado tras una visita a la obra, que confirma que la construcción cumple los requisitos reglamentarios.
- Entre ambos, puede ser necesario recurrir a un inspector técnico o a un técnico cualificado en diagnóstico, cuyos honorarios se suman al presupuesto.
Estos trámites no son opcionales. Condicionan la validez de la licencia y la conformidad final de la vivienda. El coste del estudio térmico y de los certificados debe figurar en el presupuesto inicial, no descubrirse una vez iniciada la obra.
La estructura de madera aislada de Gablok ofrece una ventaja en este aspecto: el bloque incorpora el aislante, lo que simplifica el cálculo de la eficiencia energética de los cerramientos. La envolvente térmica es homogénea y no presenta puentes térmicos en las uniones entre bloques gracias al sistema de encaje. Esto facilita obtener buenos resultados en el estudio, pero no elimina el coste de realizarlo.
Seguro de daños estructurales en la autoconstrucción: un gasto que suele pasarse por alto
La autoconstrucción es el principal argumento económico de Gablok: una persona particular apila los bloques por su cuenta, sin grúa ni conocimientos específicos de carpintería estructural. La estructura se levanta en unos días. El ahorro en mano de obra es real.
El problema surge con el seguro. El promotor debe contratar el seguro de daños estructurales antes de iniciar las obras. En la autoconstrucción, sigue siendo difícil encontrar una aseguradora dispuesta a cubrir este riesgo. Las primas son más elevadas que en una obra realizada por profesionales, y algunas aseguradoras rechazan directamente la solicitud.
La falta de un seguro de daños estructurales no conlleva sanciones penales para una persona particular que construye para sí misma. Sin embargo, complica seriamente la reventa. Un comprador bien informado (o su notario) solicitará esta garantía, y su ausencia puede reducir el valor de la vivienda o alargar el plazo de venta.
Por tanto, el coste del seguro para una autoconstrucción Gablok no es una partida que deba ignorarse. Hay que calcularlo desde la fase de planificación financiera, contactando con varios corredores especializados en construcción con madera.
Acabados e instalaciones: la mitad oculta del presupuesto de una casa Gablok
El kit Gablok cubre la estructura portante: bloques aislados, vigas de atado, forjados intermedios y dinteles. El tejado puede estar incluido, según la opción elegida. El resto, no.
Las partidas de acabados e instalaciones que deben presupuestarse por separado:
- Fontanería, electricidad y conexiones a las redes (agua, saneamiento, energía y telecomunicaciones).
- Carpintería exterior (ventanas, puertas y persianas), cuya elección influye directamente en el rendimiento exigido por la RE2020.
- Revestimientos interiores (placas de yeso, pintura y suelos) y exteriores (revestimiento de fachada o enfoscado, según el PLU local).
- Sistema de calefacción y ventilación (a menudo se necesita una VMC de doble flujo para cumplir los umbrales de la RE2020).
Los acabados y las instalaciones suelen representar la mitad del presupuesto total de una vivienda, y a veces más si el promotor contrata profesionales para cada partida. Por tanto, el ahorro en la estructura gracias a la autoconstrucción Gablok solo se aprecia en proporción al presupuesto global, no en términos absolutos.
Quien construye por cuenta propia y puede encargarse de parte de los acabados (tabiques, pintura y suelos) aumenta el ahorro que ofrece el sistema. Quien subcontrata todos los acabados acaba con un presupuesto comparable al de una construcción tradicional, aunque el plazo de la fase estructural puede ser más corto.
Comparar el precio de Gablok con el coste real del proyecto en Francia
Lo habitual es dividir el precio del kit por la superficie habitable para obtener un coste por metro cuadrado. Esta cifra puede llevar a engaño: no incluye el terreno, la cimentación, el estudio del suelo, los certificados RE2020, el seguro, los acabados y las instalaciones ni las conexiones a las redes.
El único indicador fiable es el coste total del proyecto listo para entrar a vivir, calculado por metro cuadrado de superficie construida. Para obtenerlo, hay que sumar cada partida línea por línea y distinguir qué cubre el kit y qué queda fuera.
El ahorro real de Gablok se concentra en la estructura construida por cuenta propia y en la rapidez del montaje, que reduce los gastos de alquiler o de mantener dos viviendas durante las obras. El resto del presupuesto se rige por las mismas reglas que cualquier otra construcción nueva en Francia.
