Il kit Gablok, con i suoi blocchi di legno isolati a incastro, presenta sulla carta un prezzo interessante. Ma il costo reale di una casa Gablok in Francia supera di gran lunga quello del kit consegnato in cantiere. Fondazioni, conformità alla RE2020, assicurazione contro i danni strutturali, opere di completamento: queste voci, raramente dettagliate nelle stime commerciali, rappresentano una parte significativa del budget complessivo.
Indagine geotecnica e fondazioni: una voce non inclusa nel kit
Il prezzo di un kit Gablok si riferisce al momento in cui i blocchi arrivano su una platea o su un vespaio già realizzati. Tutto ciò che viene prima resta a carico del committente e il costo varia notevolmente a seconda del terreno.
Nelle zone a rischio medio o elevato di ritiro e rigonfiamento delle argille, il venditore del terreno deve fornire uno studio geotecnico preliminare. Il committente deve poi adeguare la progettazione delle fondazioni alle caratteristiche del suolo. Su un terreno argilloso, questo può comportare fondazioni più profonde, travi di collegamento rinforzate o un vespaio ventilato: tutti costi aggiuntivi che il configuratore Gablok non considera.
Consigliamo di far eseguire un sondaggio del terreno prima ancora di confrontare i preventivi dei kit. Un terreno stabile in una zona non argillosa consente di realizzare una semplice platea.
Un terreno classificato a rischio elevato può far aumentare sensibilmente il costo delle fondazioni, al punto da mettere in discussione la convenienza economica del progetto su quello specifico lotto. Per comprendere meglio le variabili che incidono sulla costruzione di una casa Gablok in Francia, occorre confrontare il prezzo del kit con il costo effettivo del terreno preparato.
Budget RE2020: attestazioni e controlli da includere nel preventivo
Tutte le nuove abitazioni in Francia sono soggette alla RE2020. Il kit Gablok, nonostante le sue prestazioni termiche dovute all’isolamento in EPS integrato in ogni blocco, non esonera da alcun obbligo normativo.
Il processo prevede due attestazioni:
- Un’attestazione RE2020 da presentare al momento del deposito della domanda di permesso di costruire, basata su uno studio termico e ambientale realizzato da uno studio tecnico specializzato.
- Un’attestazione a fine lavori, rilasciata da un professionista abilitato dopo un sopralluogo, che conferma la conformità dell’edificio ai requisiti normativi.
- Tra le due fasi, può essere necessario rivolgersi a un tecnico di controllo o a un diagnostico qualificato, con relativi onorari da aggiungere al budget.
Questi adempimenti non sono facoltativi. Condizionano la validità del permesso e la conformità finale della casa. Il costo dello studio termico e delle attestazioni deve essere incluso nel budget preventivo, non scoperto a cantiere già avviato.
La struttura in legno isolata Gablok offre un vantaggio sotto questo aspetto: il blocco integra il materiale isolante, semplificando il calcolo delle prestazioni energetiche delle pareti. L’involucro termico è omogeneo e, grazie al sistema a incastro, non presenta ponti termici nei punti di giunzione tra i blocchi. Questo facilita il conseguimento di buoni risultati nello studio, ma non elimina il costo dello studio stesso.
Assicurazione contro i danni strutturali in autocostruzione: una spesa spesso ignorata
L’autocostruzione è il principale vantaggio economico di Gablok: un privato assembla i blocchi da sé, senza gru né competenze specifiche di carpenteria. La struttura grezza viene montata in pochi giorni. Il risparmio sulla manodopera è concreto.
Il problema riguarda l’assicurazione. L’assicurazione contro i danni strutturali deve essere stipulata dal committente prima dell’apertura del cantiere. In caso di autocostruzione, trovare un assicuratore disposto a coprire questo rischio è difficile. I premi sono più elevati rispetto a un cantiere affidato a professionisti e alcuni assicuratori rifiutano categoricamente la richiesta.
Per un privato che costruisce per sé, l’assenza di questa assicurazione non comporta sanzioni penali. Tuttavia, rende molto più difficile rivendere l’immobile. Un acquirente informato (o il suo notaio) richiederà questa garanzia e la sua assenza può ridurre il valore dell’immobile o allungare i tempi di vendita.
Il costo dell’assicurazione per un’autocostruzione Gablok non è quindi una voce da trascurare. Va calcolato già nella fase di pianificazione finanziaria, contattando diversi broker specializzati in costruzioni in legno.
Opere di completamento e finiture: metà del budget della casa Gablok che non si vede
Il kit Gablok comprende la struttura portante: blocchi isolati, travi di collegamento, solai intermedi e architravi. Il tetto può essere incluso, a seconda della formula scelta. Tutto il resto è escluso.
Le opere di completamento da preventivare a parte:
- Impianti idraulici ed elettrici e allacciamenti alle reti (acqua, fognatura, energia, telecomunicazioni).
- Serramenti esterni (finestre, porte, persiane), la cui scelta incide direttamente sulle prestazioni RE2020.
- Rivestimenti interni (cartongesso, pittura, pavimenti) ed esterni (rivestimento in legno o intonaco, in base al piano urbanistico locale).
- Impianto di riscaldamento e ventilazione (spesso è necessaria una VMC a doppio flusso per raggiungere i valori limite RE2020).
Le opere di completamento rappresentano comunemente la metà del budget totale di una casa, talvolta anche di più se il committente affida ogni lavorazione ad artigiani. Il risparmio ottenuto sulla struttura grezza grazie all’autocostruzione Gablok va quindi valutato in rapporto al budget complessivo, non in valore assoluto.
Un autocostruttore in grado di realizzare da sé una parte delle opere di completamento (tramezzi, pittura, pavimenti) aumenta il vantaggio economico del sistema. Chi affida a terzi tutte le finiture si ritrova con un budget paragonabile a quello di una costruzione tradizionale, anche se la fase strutturale può richiedere meno tempo.
Confrontare il prezzo Gablok con il costo reale del progetto in Francia
Spesso si divide il prezzo del kit per la superficie abitabile per ottenere un costo al metro quadrato. È un dato fuorviante: esclude il terreno, le fondazioni, lo studio geotecnico, le attestazioni RE2020, l’assicurazione, le opere di completamento e gli allacciamenti.
L’unico indicatore affidabile è il costo complessivo del progetto, pronto da abitare, rapportato ai metri quadrati di superficie lorda. Per calcolarlo, occorre sommare ogni voce una per una, distinguendo ciò che è incluso nel kit da ciò che non lo è.
Il vero risparmio offerto da Gablok riguarda la struttura grezza realizzata in autocostruzione e la rapidità di montaggio, che riduce i costi di noleggio o di doppio alloggio durante i lavori. Per il resto, il budget segue le stesse regole di qualsiasi nuova costruzione in Francia.
